¿Cómo usucapir un inmueble?
Si vivís hace años en una casa o un terreno que no está a tu nombre, la usucapión puede convertirte en dueño o dueña. Requisitos, plazos y prueba.
La usucapión, o prescripción adquisitiva, permite adquirir el dominio de un inmueble por haberlo poseído como dueño durante el tiempo que fija la ley. Es la solución para quien vive o explota desde hace años un inmueble que sigue a nombre de otra persona.
Los plazos
- Veinte años de posesión, sin necesidad de título ni de buena fe (art. 1899 del Código Civil y Comercial).
- Diez años, cuando hay justo título y buena fe, por ejemplo un boleto o una escritura con algún defecto (art. 1898).
Qué tiene que ser la posesión
Ostensible y continua: comportarse como dueño a la vista de todos, sin interrupciones. Quien ocupa por permiso del dueño, como un inquilino o un comodatario, no posee como dueño y no puede usucapir mientras esa situación no cambie.
La prueba
- Pago de impuestos, tasas y servicios a lo largo de los años.
- Mejoras y construcciones hechas por quien posee.
- Testigos: vecinos que puedan declarar desde cuándo y cómo se ocupa el inmueble.
- Plano de mensura para usucapir, firmado por agrimensor.
La ley exige que la prueba no sea solo testimonial: los comprobantes de pago son centrales.
El juicio
Se inicia contra quien figura como titular en el registro (o sus herederos) y se cita a quienes puedan tener derechos sobre el inmueble. Con la sentencia, se inscribe el dominio a nombre de quien poseyó.
Y si cumplo los requisitos de la ley Pierri
Para viviendas únicas urbanas existe además un trámite administrativo de regularización, más simple, previsto en la ley 24.374. Lo explicamos en la nota sobre la ley Pierri.
Cada caso es distinto. En la primera consulta se revisa la documentación y se explica qué vía conviene.